冲上热搜！存量房贷今起下调，有人省下的利息够装修

姚雨杉

按照[url=]中国人民银行[/url]、国家金融监督管理总局发布的通知，各家商业银行今起开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率。对符合条件的首套存量房客户，不需要申请，银行集中统一调整，新的利率当天生效。

为方便客户、简化办理流程，多家银行日前已上线“存量房贷利率调整”服务，客户可登录查询是否满足调整条件及调整后的变化，部分客户已收到银行短信或电话通知。据红星新闻记者25日凌晨获悉，有银行已作出调整，开始执行新的贷款利率。而话题词#存量房贷今起下调#也冲上热搜，引发网友极大关注。

9月24日，[url=]建设银行[/url]发布存量住房贷款利率调整客户问答称，9月25日，该行将对符合调整条件的存量住房贷款进行统一批量调整，同时，对于“二套转首套”、执行固定利率或基准利率的存量房贷也可于当日申请利率调整。除建设银行外，[url=]工商银行[/url]、[url=]中国银行[/url]也于近期发布公告，对“存量房贷利率调整”功能操作进行说明。在分析人士看来，存量住房贷款利率的下调，对借款人而言可节约利息支出，将“二套转首套”及固定利率贷款纳入调整范围，使得受益群体扩大，能有效减轻“提前还贷”的现象，为银行留住优质的房贷客户。

有银行App一度“忙到崩”

据[url=]中新经纬[/url]25日报道，“房贷利率下调了105个基点，每个月少还500多元。”25日一早，河南郑州的薛先生一起床就打开[url=]邮储银行[/url]手机App查询。和薛先生一样，不少贷款人心心念念的存量房贷利率终于降了。

也有用户发现，自己贷款所在行的App一直无法登陆存量房贷调整页面。在建设银行贷款的冯先生从早上开始多次点击相关页面，每次均提示“由于系统繁忙，功能相应稍有延迟，请稍等片刻再试”。

不过，截至发稿，建行App相关功能已可正常使用。

据界面新闻25日报道，2020年末，赵明购买了位于上海黄浦区的一个新楼盘，贷款200万，他之前在老家买房时有贷款记录，所以利率上浮10%大概在5.1%左右，每个月按揭还款一万多。随着[url=]LPR[/url]利率下降，他每月还贷金额也有减少。按照目前的存量房贷调整“认房不认贷”的原则，赵明的贷款符合“二套变首套”的标准，利率与最初贷款时相比下降近1个百分点。

“我这种情况确实是受益最大的，但二套变首套还需要自己申请，感觉有些繁琐。考虑再三，还是暂停了提前还款的打算，剩下100万元贷款，还款压力小了很多，等要卖房时再说吧。”他表示。

赵明说，之前提前还款主要是考虑存款利率一降再降，买的基金和理财很难跑赢房贷利率，所以算下来提前还款最划算。而且现在房贷利率比之前低了不少，省下的利息加一起都够装修了。

与此同时，银行也直呼下调动作速度“太快”了。

“有急事儿只能打电话，微信看不过来，有2000多条未读，都是客户在咨询下调房贷利率的。”某银行个贷条线人士向界面新闻记者感叹道。

“打了好多次才接通客户经理电话，问明白怎么调整利率。”坐标上海的上班族赵明最近一年里已两次提前还款，在存量房贷下调的具体方案明确后，他取消了继续提前还款的计划。

9月25日，存量房贷利率调整正式落地。

从7月中旬[url=]央行[/url]表态到9月25日调整正式实施，中间仅不到三个月时间。与存量房贷利率调整相辅相成的是，近几个月里，信贷放宽、解除限购等一系列房地产政策也陆续落地。面对密集的政策调整和市场变化，金融机构从业者、购房者、房产经纪人的心态也随之变化起伏。

首套无需申请，银行统一调整

在日前发布的公告中，各大银行都明确表示，符合标准的首套存量房客户，客户不需要提交申请，银行将集中进行调整并主动告知结果。为方便客户提前查询，9月12日—16日，建设银行、[url=]工商银行[/url]、[url=]农业银行[/url]、[url=]中国银行[/url]等纷纷上线了“存量房贷利率调整”服务，客户登录后可查询到个人住房贷款的贷款金额、本金余额、当前执行利率、利率计算方式、发放时是否首套房贷等信息。

其中，建设银行表示，9月25日8:00起，客户可通过手机银行App、“[url=]建行[/url]智慧个贷”小程序等渠道“存量房贷利率调整”功能查询调整结果。其他入口查询将于9月26日更新利率信息。9月26日8:00起，客户登录手机银行App，点击“借钱”-“我的”界面查询当期还款金额，点击“详情”-“还款计划”可查询利率调整后剩余还款期每期还款金额。

在这次存量房利率政策调整中，有一类客户是在当初贷款时被认定为“二套”，但根据所在城市最新政策已符合首套标准的，他们需要向银行主动提交申请，经审核通过后才能对利率进行调整。按照各家银行日前公告，从9月25日起，正式受理“二套转首套”客户的申请。

按照各家银行的说法，客户可通过线上（如手机银行App、掌上银行等渠道）或线下经办银行网点提交申请，申请时提供首套房贷款相关证明资料，一般为当地住建、房管或政务中心等部门出具的房屋套数查询结果或认定证明。收到申请后，银行将逐笔进行人工审核，其中10月22日前完成申请的，银行将于10月25日对审核通过的批量调整。如果错过了10月25日的批量调整，客户仍可继续提交申请。同时，对于固定利率贷款或采用基准利率定价的贷款，也从9月25日起接受调整申请。

据[url=]北京商报[/url]24日报道，[url=]招联[/url]首席研究员董希淼认为，降低存量[url=]首套房贷利率[/url]具有“一箭三雕”的作用：一是有助于减少借款人房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求，进而促进房地产市场健康平稳发展；二是有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎堆提前还款和违规“转贷”行为，为银行留住优质的房贷客户；三是有助于减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民扩大消费的意愿和能力。

姚雨杉

存量首套房贷利率于9月25日起下调。对于符合条件的存量首套住房贷款，借款人无需提交申请，银行会统一批量调整，并发送短信通知借款人调整结果，利率调整后于当日起按新的利率水平执行。

中国证券报记者调研发现，本次存量首套房贷利率下调之后，部分借款人房贷利率下调幅度将超过100个基点，利好“高位站岗”借款人。

借款人月供大幅降低

“在系统中查到调整后的利率，心里的石头总算落地了，下调了108BP，政策太给力了。”来自武汉市的孔先生向记者介绍，“我是2019年底办理的贷款，签订合同时LPR（贷款市场报价利率）是4.8%，加点108BP，贷款利率5.88%，经过这几年LPR的调整，此前利率已降至5.38%了，调整之后利率加点降为0BP，利率可降至4.3%。”

“下调利率终于确定了，我从招行手机银行上查询到，我的房贷利率从LPR+145BP，降至LPR+0BP，直接从之前的5.75%降到4.3%，相当于月供减少1800元，还贷压力减轻不少。”来自浙江的赵女士表示。

广东的程女士此前在中国银行房贷利率调整相关模块查询到利率调整信息已自动转为“已受理”状态。“调整后，我的房贷利率是4.2%。”程女士说。

此外，有不少借款人发现，贷款银行手机银行系统中的“还款计划”列表已更新。“利率调整之后，我的月供降为14889.92元，对比此前每月需还16209.34元，月供降了1319.42元。”浙江的马女士在工行App中查询到未来几期的“还款计划”后表示。

记者了解到，目前工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、招商银行、兴业银行等多家银行已上线“存量房贷利率调整”专项功能。借款人可在相关栏目中查询到个人住房贷款利率的调整状态，并可实时关注办理进度。

非特殊情况统一批量调整

多家银行此前发布公告表示，为提供高效便捷金融服务，减少客户调整成本，本次调整将主要采用变更合同约定利率水平的方式。原贷款发放时执行首套房贷利率标准的存量房贷，无需申请，银行将于9月25日，集中批量调整合同贷款利率，并于当日起按新的利率水平执行。

值得注意的是，对于部分存在“二套转首套”、不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价等特殊情况的存量房贷客户，仍需主动向贷款行提起申请。此类客户在完成相关手续、经银行审核通过后，房贷利率也可进行下调。

“本次存量房贷利率的调整只是针对首套房的贷款，但由于今年以来，全国多地开始实行‘认房不认贷’政策，住房套数认定标准发生变化，部分此前被认定为二套房的住房，在当前政策下可转为首套住房，享受首套房的各项优惠条件。”工商银行北京地区个贷经理王菁表示。

此外，多家银行表示，对于部分此前有欠款未还清的借款人，须归还积欠本金及利息后再申请调整利率；对于目前仍是固定利率或基准利率定价的贷款，需先完成LPR转换。

不涉及其他合同要素改变

部分借款人在查询到利率调整信息后表示：“为什么有的房贷利率可以降至4.2%，有的只能降至4.3%，有的甚至更高？”

对此，记者采访多家银行个贷工作人员了解到，借款人房贷利率中的LPR值只有在每年的房贷利率重定价日才能进行调整。重定价日是借款人与银行签订房贷合同的时候设置的，在每个重定价日，贷款利率由最近一个月相应期限的LPR利率+基点重新计算确定。

2022年8月至2023年5月，央行发布的5年期以上LPR均稳定在4.3%；今年6月20日发布的5年期以上LPR由4.3%下调至4.2%。因此，对于房贷重定价日在6月20日（含）之前的借款人来说，今年LPR值已调整至4.3%，下次调整需等到明年的重定价日。

一位中国银行贷款经理说：“本次存量房贷利率调整是对LPR的加点幅度进行调整，不涉及其他合同要素的改变。如房贷利率重定价日未到，LPR值不会进行重定价，仍沿用原有LPR值，待下一重定价日到来后，便可以重定价为新的LPR值。”

此外，目前有部分城市首套房贷利率下限高于全国首套房贷利率下限，按照相关规定，以当地的首套房贷利率下限为准。例如，北京地区市场利率定价自律机制日前发布公示，2019年10月至今，北京地区首套商业性个人住房贷款利率下限为相应期限的LPR+55BP。

建设银行个贷中心工作人员称，在北京地区，2019年10月7日（含）前发放的首套房贷，最低可调整至相应期限LPR不加点，已经低于LPR的不作调整。在2019年10月8日（含）后发放的，最低可调整至相应期限LPR+55个基点，目前调整后最低是4.75%。

姚雨杉

8月底以来，在一线城市全面落实“认房不认贷”政策后，多个重点城市的限制性购房政策正逐步解除。根据机构统计数据，仅9月以来，已有南京、合肥、济南、青岛等11城全面取消限购政策，广州、长沙、天津、西安、苏州、厦门优化限购政策，继续为市场注入信心。

长沙取消首套房限购

9月22日，据湖南省长沙市住房和城乡建设局官网，长沙市住房和城乡建设局发布《关于优化房地产调控政策的通知》。《通知》显示，对长沙部分房地产限购、限售政策进行优化，其中明确，居民家庭(含非本市户籍家庭）在长沙购买首套商品住房，不再需要提供购房证明；商品住房网签备案满4年，可进行转让。该通知自9月22日起施行，有效期5年。

长沙市住建局相关负责人介绍，居民在长沙限购区域无住房，可直接购买首套房，不用再提供落户、社保、个税等证明。而在此前要求“新落户市民+12个月社保或个税；非本市户籍家庭+2年社保或个税”才能购房。

中国经济周刊报道显示，作为反炒房“优等生”的长沙此前声名在外。2020年12月，住房和城乡建设部《建设工作简报》第79期刊文，对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，长沙作为调控政策执行最严格的标杆城市，限购政策也开始跟随全国大势而调整，限购等政策开始出现松动。但是，长沙的限购调整和其他城市还是不一样，长沙只是取消首套房限购，包括外地人也不限购首套住房了。

中指研究院长沙分院指出，长沙新政对比其他城市放松力度相对较小，仅是放松首套房资格，后续长沙调控政策仍有较大调整空间，后期可能会视市场表现逐步做相应政策调整。

中指研究院长沙分院指出，2021年下半年房地产行业进入深度调整期后，长沙房地产市场和土地市场持续走低，今年2-3月份短暂小“阳春”后，市场持续转弱，8月份内五区商品住宅成交面积同比下降62.9%，环比下降31.5%，下行压力继续增大。此次政策的调整，是长沙自2017年起的房地产调控政策的正式放开，将释放一波刚需和改善性需求，预计短期将拉动长沙四季度房地产市场的成交，提高市场活跃度。中长期来看，市场能否真正企稳回暖，依旧要看经济复苏、市场信心及后续政策的推出。

广州打响一线城市放松限购第一枪

可以看到的是，房地产政策调整优化正在不断扩展和深化，不仅仅是热点的二线城市，一线城市的限制性购房政策已在逐步解除。

根据贝壳研究院发布的报告，7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”，至9月中旬，本轮房地产政策调整经历了四个阶段，“认房不认贷”政策在一二线城市逐步落地，“限购和限售”政策在部分二线城市放松或取消。

对于一线城市而言，目前已有广州打响放松限购第一枪。

9月20日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》。《通知》明确优化住房限购和增值税免税年限。

根据新政，广州将住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。

这也意味着，番禺、黄埔、花都以及白云北部4镇已纳入非限购区域。

同时，广州还将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

中指研究院认为，一线城市放松限购政策，释放了更加积极的信号，有助于进一步提振市场信心，巩固当前市场修复预期。

政策频发，效果如何？

贝壳研究院统计数据显示，7月以来，重点城市政策调整的数量增加，7月13次，8月23次，9月截至第三周已出台44次，房地产政策调整优化正在全面落地。

那么，在一系列政策落地后，市场效果究竟如何？

根据监测数据，在“认房不认贷”等一系列政策实施后的三个周末，一二线城市二手房市场呈现“量升价稳”的局面。一线城市中京沪表现强于广深，二线城市中武汉、苏州、合肥、南京等城市表现突出。

一方面，市场表现积极，政策落地城市成交量普遍回升，一线城市增加近50%，二线城市增加近30%；成交价格止跌回稳，京沪房价回升约1%，其他城市房价跌幅收窄。换房客户积极入市，京沪新增挂牌量明显增加，市场盘源充沛利于换房客户达成交易。带看量稳步上升，换房客户挂牌后开始看房是主要的增量贡献，为后续成交量稳步回升提供坚实基础。

同时，市场信心也有所提升。贝壳研究院指出，7月24日以来，代表交易信心的KMI指数稳步回升，一线城市KMI已站上50的荣枯线，最高达到65，其中京沪KMI已达到年初高位水平，显示市场交易需求旺盛，预计成交量继续回升。二线城市KMI整体已接近荣枯线，最新一周为49，其中苏州、合肥等城市已超过50，随着更多二线城市落实优化政策，预计二线城市也将进入扩张区间。

此外，根据客户需求调研显示，对于刚需客户，当前影响买房决策的主要因素是未来还贷压力，促使他们入市的主要原因是房贷利率下降，二线城市受惠比例达50%，三四线接近60%。对于改善性需求客户，当前影响买房决策的主要因素是房屋居住品质，首付比例下调有助于降低换房门槛，一线城市受惠比例达到55%，二线达到35%。

数据显示，近期挂牌及卖房成交客户中，换房需求成为主流，占比较高，其中京沪超过80%，广深超过60%；二线城市中，杭州、成都、合肥和南京也超过50%。在近期看房及购房成交客户中，首置刚需客户占比约为40％～50%，换房改善性客户达到50％～60%。

贝壳研究院认为，“认房不认贷”政策对于释放刚需及改善性需求具有积极作用，改善性客户对房价预期的敏感度强于刚需客户，价格稳定能够促使换房客户积极入市，实现稳定市场的目标。

数据显示，客户置业信心改善，房价乐观比例提升，计划购房比例明显提高。客户置业信心调研数据显示，7月以来，随着政策逐步落地，客户预期明显改善。房价预期结果显示，一线城市客户房价预期较好，9月份房价乐观比例已超50%，二线及三四线城市房价整体预期仍然较为低迷。

贝壳研究院认为，后续，随着二手房市场流通改善，新房市场风险将逐步解除，市场有望持续修复。